楼市“换档期”: 稳中有变 “一城一策”

文/《新产经》苏沐晖 

2018年是我国房地产调控政策出台最为频繁的一年,全年房地产调控共计450次,同比2017年上涨75%,刷新历史纪录。在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下,房地产市场也从之前的“高温”状态逐渐“退烧”。为寻找长效机制,2019年有更多城市成为楼市“因城施策”的一员。在这种暖风劲吹的政策环境下,楼市能否一改2018年下半年以来的颓势?

 

因城施政 稳字当头

进入今年,地方政府针对楼市的调配措施和调控政策仍在陆续发布,调控方向松紧并存,但总体基调以稳为主。

1月开始,海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。例如,海口放宽人才落户的学历年龄限制,发布引进人才住房保障细则,购房补贴最高6万/年;西安取消本科学历落户年龄限制;广州市放宽引进人才的落户限制。此外,合肥、南京、青岛等市下调房贷利率上浮比例;安徽阜阳在出让土地的条件中取消了限价;北京取消企业之间存量非住宅买卖合同网上签约要求。

与此同时,还有多地楼市调控政策持续从紧。其中,深圳、上海均提出做好稳房价、稳租金、稳预期工作;郑州、贵州则强调加大房地产市场监管力度,整治市场乱象;南京回应“房价突破限价”一事,并称将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控政策不动摇,力度不放松。

对此,有业内人士分析认为,虽然各地楼市政策出现了不同程度的调整,但主要还是因地制宜,“房住不炒”的基本面并未出现变化。结合各地的落户新政来看,本质还在于优化人口结构,以真实的居住需求带动本地楼市的发展。

“当前政策走向的逻辑是清晰的,会分为五步走。第一步,不收紧,即没有打压的含义。第二步,处理政策瑕疵,类似摇号、限价、限售等政策。第三步,二套房的认定标准会调整,即针对改善型需求先放开。第四步,限贷政策尝试放松,但这个会根据各地的房价和交易情况决定。第五步,放松限购,尤其是在社保缴纳等方面有尝试。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《新产经》。

2019年政府工作报告中提到,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇、棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。
可以发现,目前的房地产调控思路已从过去的”一刀切”“约谈”,转变为“一城一策”,地方政府拥有更大的调控自主权,调控主体责任也从部委下放到地方政府。房价报复性上涨的历史将难再现,“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。

“房地产行业承载着经济增长和地方财政收入等社会经济发展命脉。房地产市场调控政策目标是维护房价上涨,并不是真正打压高房价,房价上涨符合社会利益。”中研普华研究员孙金锋在接受《新产经》采访时表示,央行“宽松”货币政策引起大量资本投进房地产市场,而银行宽松信贷政策促进购房者加杠杆买房投资。2019年在住房供给普遍增加以及部分城市“因城施策”的政策调整背景下,未来各线城市房地产市场将延续分化。

 

局部回暖 整体降温

春节过后,一些地方楼市成交活跃度升高、个别项目房价上调,出现千人看房、土拍升温等迹象。其中,苏州(楼盘)土拍市场重回“争抢模式”,一天成交近百亿元人民币。随后,无锡(楼盘)、南京、蚌埠等地相继传出在售楼盘涨价的消息,市场情绪隐隐活跃。“广州(楼盘)再出新地王”“深圳(楼盘)8000万豪宅秒光”“南京(楼盘)3000人看房团”的消息也不断搅起波澜。

“市场不会太悲观,虽然是局部市场,但至少也说明观望情绪是在减弱的,类似表现会带动更多人积极入市。所以接下来对于房地产市场的判断,会比原先的判断相对乐观点。”严跃进表示,市场走势预计会呈现前冷后暖态势,预计到2019年5月份市场会有一波小高峰。

“房地产市场调控政策收紧,而土地溢价率依然大幅增长。房地产开发中土地价格占总成本约36%以上,土地价格大幅上涨导致房价攀升动力明显增加。高地价与高房价利益关系无法解决,未来房价也不可能会出现大幅下降。受房地产调控政策影响,房地产市场两极分化明显,全民红利逐步消失。”孙金锋分析称,未来一线城市新增供给量预计将显著增加,二线城市供给量整体小幅增长。过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市,大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软,未来三四线城市供应量回落分化。

尽管楼市“异动”频频,“回暖”声音不断。但从全国来看,总体上仍处于降温状态。一方面,房价涨幅继续收窄。中国指数研究院数据显示,2月中国100个受监测城市房价平稳,新建住宅平均价格为14724元/平方米,环比上涨0.10%,涨幅较上月回落。百城中有39个城市房价环比下跌,较上月增加,其中三四线城市占比达到七成。

另一方面,在成交量方面,受春节假期影响,楼市整体成交大幅下滑。克而瑞研究中心数据显示,2月,全国29个重点城市整体成交960万平方米,环比锐减53%,相比2018年同期降幅达28%。其中,一线城市成交89万平方米,环比下降57%,同比上涨12%。二三线城市总体成交面积环比下降53%,同比下跌31%,多数城市的成交依旧下行。

克而瑞研究中心报告指出,基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间,难改总体市场下行调整的大趋势,三四线城市也将面临更大的调整压力。

而在谈及房地产政策未来的走向时,中原地产首席分析师张大伟表示,房地产政策方面调控最严的时期已经过去。2019年,全国可能出现一轮微调潮,至少30个城市会出台房地产调控政策,这也将标志着本轮楼市调控全面见底。

严跃进则认为,从当前房地产市场的导向看,因城施策方面会有很多细分动作,预计全国很多城市在2019年会有各类政策,类似政策不简单体现为放松,但肯定会有放松的内容。

此外,他还进一步指出,从住房保障角度看,依然会和租赁市场进行结合,后续租赁市场发展的力度会强化。针对租赁市场会有各类配套型政策,总体上符合市场预期,尤其是刺激需求方面。从细节上看,不排除环京环沪等城市是有放松的迹象的,类似迹象很大程度上也是考虑到当前市场交易下行压力较大。后续楼市定调依然是平稳,若是出现炒作,也还是会有管控内容,类似此前苏州对于中介领域的管控等。

孙金锋也表示,对于房地产市场,在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下,既要坚持楼市调控的大方向不动摇,保持政策的连续性和稳定性,又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点,适时适机对部分政策措施进行微调。“政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展,避免市场波动过大,‘房住不炒’和‘租购并举’的基调不会改变,抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。”

2019年4月9日 15:54
浏览量:0
收藏

《新产经》电子杂志

摄影作品

财经