REITs:为房地产发展提供新动能

文/《新产经》林洁如

究竟什么是REITs?REITs即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称为REITs),是指将流动性低的不动产资产或权益转化为流动性较强的金融产品,向机构投资者和个人公开发行,以不动产持续稳定的运营收益和租金来回报投资者。简而言之,REITs是一种和股票基金类似的基金,只不过募集资金投向的不是股票组合,而是不动产物业组合。比如某长租公寓公司发行REITs,那么这些公寓的大部分租金就会成为投资者的收益。

随着国家推动建立租购并举的住房制度,无论是今年中央支持雄安新区发行REITs等房地产金融创新产品,还是上交所表态要推动公募REITs试点,都表明了2019年REITs在中国的发展将进一步提速。

 

助力住房租赁市场发展

国际普遍的REITs通常是公募类的,虽然我国也已经开展不少REITs试点,但由于主要是面向机构投资人等限定性群体,也被称为私募REITs或者类REITs,真正公募REITs产品业内呼声较高,但仍未推出。

而在公募REITs落地前,REITs主要针对的是酒店、办公、商业、基础设施等商业不动产。REITs投资对象是已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目,定位是终端的物业管理平台,本质上是运营商。作为被市场认为REITs中将最快实现突破的其中一个领域——长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动。

近年来,各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。中金固收团队研究数据显示,2014年5月,我国第一个私募类REITs产品“中信启航”发行。随后,类REITs产品成为我国交易所ABS市场的一个常规品种,发行规模超过700亿元。而2017年10月开始,类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。

伴随着长租公寓市场的发展,以及政策的多方面支持,长租公寓迎来了前所未有的机遇期,各大企业在长租公寓上的布局也日渐扩张。2019年5月下旬,戴德梁行研究院发布《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》,该报告通过对12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究,分析预测随着租赁住房市场的不断发展,在租购同权逐步落实中,多元化的产品供应将成为趋势,以满足越来越多的不同群体租赁住房需求。不过,戴德梁行方面分析认为,即便是对于轻资产的“二房东”而言,长租公寓项目前期仍需要承担收房成本、装修费用,而重资产运营商更是要承担巨额的开发/收购和装修费用,与漫长的收益期对比,高昂的前期资金成本成为不可承受之重。再加上发展初期为抢占市场份额而快速扩张,对企业资金提出巨大挑战。在此背景下,寻求合适的融资渠道成为运营商最为迫切的需求。

依照美国经验,房地产行业到了发展后期,主要资金来源将转向公众募资,实现房地产资产证券化,扩大股权融资规模,降低杠杆比例;商业模式将以金融化和轻资产运营的房地产信托投资基金和房地产私募基金为主;营业收入将主要来源于物业管理收入、租金收入以及资产增值收益,行业的回报周期延长至10-20年。而其最典型的融资模式就是公募REITs。

市场普遍认为,资产证券化作为政策引导的大方向,未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs作为一种有效的融资工具,能够帮助企业盘活存量,加快资金流转,改善公司资本结构。通过REITs 退出,对于被认为“不赚钱”的长租公寓模式而言,能产生较高的收益率。

业内人士也指出,在租赁住房市场建设伊始,国有租赁公司利用自身优势,快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的类REITs尝试等,在租赁市场建设初期发挥了引领带动的作用。长租公寓行业发展三年,俨然已行至深水区,在公募REITs于国内落地前,资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见,长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。从这一角度来看,而保利、旭辉、平安不动产等机构做出的资产证券化尝试,为存量公寓的盘活提供了参考样本,也为行业带来极大的推动作用。

年初,上交所表示,2019年将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。业内分析认为,随着国家推动建立租购并举的住房制度,2019年公募REITs试点的落地或将进一步提速,将不断有租赁住房领域的项目对接到公募,从而进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。

REITs行业研究员刘洋表示,未来10年将是住房租赁市场快速发展的阶段。得益于有租房需求的人口规模化增长、人均租房面积的不断提高,预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时,将形成66亿平方米的可租赁房源。此类房源包括存量住房形成的租赁房源、新房交易形成的租赁房源、租赁用地供应后形成的房源等等。政策加持下,我国租赁住房REITs迎来大发展。

 

降低不动产市场波动性

随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,REITs将撬动数万亿市场。中研普华研究员姜开玉向《新产经》表示,REITs作为新的融资渠道,可以为投资者提供稳定的现金流,减缓银行贷款压力,同时可以降低房地产业整体的运营成本、节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。

房地产行业内专业人士指出,相较于直接购置实物资产的“炒房”路径,REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道,对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

在全国政协委员、中国证监会原主席肖钢看来,与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同,REITs更具备长期价值发现能力。当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化,在内部治理与投资驱动下,REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用,从而稳定“不动产价格”。

这主要表现在,一是拓宽不动产投融资渠道。丰富了物业退出渠道,让开发过程形成了“投融管退”的闭环,对于商业地产企业快速回笼资金、实现项目融资有着重要作用;二是增强包括房地产企业在内的非金融企业财务稳定性,强化重资产企业资本形成机制,降低负债率;三是培育专业化不动产运营机构发展,提升管理品质,也有助于形成职业经理人市场;四是疏解居民储蓄投资渠道,增强抗通货膨胀能力。REITs有效降低不动产投资门槛,能够成为有效投资替代品,疏解住宅市场的储蓄资金,减少住宅市场的资金囤积。同时丰富公众投资理财选择,提升居民财产性收入;五是有助于促进消费升级,进而带动相关产业转型升级。

中金公司近期发布的研报也提出,无论从业务线条还是融资路径上,REITs都可以与传统的商品房开发做到有效隔断,因而也不会对地价、房价形成上涨压力。即便开发商有通过REITs上市募资所得反哺商品房开发主营业务的倾向,这一渠道也可通过政策手段实现有效阻隔。

 

应加强风险防控

在过去5年市场的发展过程中,不动产资产证券化在丰富企业融资与物业退出渠道、形成“投融管退”行业闭环、降低市场系统性金融风险等多个维度对商业地产市场的发展起到了正向作用。

国内REITs虽然也在脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面实现创新,不断向标准REITs看齐。但还是有行业人士指出关于REITs的四大风险:一是房地产周期性风险,房地产市场的风险主要与房地产的周期性波动和房地产泡沫有关,具有一定的规律,但是目前还不能完全掌握该规律,而REITs要求决不能进行短期的房地产投资,要求的经营周期比较长,房地产市场出现波动,以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动;二是政策性风险,当相关法律、税务制度、会计制度等改变时,可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等;三为利率变动引起的价格波动风险;四是整体经济风险,在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下,房产的租金水平一般会下降,同时空置率和租金违约率也会有所增加,这些将会对REITs的收益产生影响。

肖钢强调,作为新型金融品种,推出REITs也要根据国情加强风险防范,针对此问题,他提出了几点建议:第一,制定REITs法律和规则体系;第二,建立规范REITs内部治理要求,完善REITs管理人的激励约束机制;第三,强化REITs分红机制和杠杆率约束;第四,制定扩募机制,明确REITs扩募标准,形成严格的市场化扩募约束;第五,坚持做好投资者教育,让投资人更好理解REITs本身特性。

姜开玉也指出,REITs是金融产品。对于金融产品的风险防范,首先是投资者、购买者的知识普及。其次,REITs的运营人员在制定防范房地产市场风险的策略时,需要根据功能性项目等对风险进行评估,进而优化投资组合,同时还要借鉴管控经验,构建科学有效的防范风险的体系。同时REITs的运营人员要对房地产市场的风险进行预警,进而制定经营策略,根据不同的预警指标,对风险进行评估,并作为制定管控策略的依据。可以将预警指标分为先行指标和同步指标以及滞后指标三个类型,每一种指标都有各自的特点,需要REITs的运营人员对其进行正确的运用,进而做到对风险的有效管控。 
 

2019年8月7日 14:45
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