楼市年终“讲”: 房价趋稳 投资降温

 文/《新产经》郭师绪

 对房地产行业来说,2019年充满了动荡和挑战。回顾过去的一年,调控放松依旧没有到来;拿地不易、卖房不易;曾经的百强房企陷入危机、濒临倒闭的个案接连出现;总裁、副总裁离职或跳槽空前频繁……很多人期待2020年地产放松,但是2019年中央经济工作会议的表述和往年几乎没有变化,依旧强调“房住不炒”绝不动摇。

 土地降温 住宅用地回暖
    “房住不炒”既抑制炒、又支持住,保护居民的住房刚性需求、改善性需求和新市民的住房需求。因城施策和稳地价、稳房价、稳预期,政府调控的精准发力,加上制度改革的逐步深化,共同促进了2019年房地产市场平稳健康发展。 
    2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。据中国社科院财经战略研究院发布的《中国房地产大数据报告(2019)》显示,2019年2-4月,核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月,“小阳春”逐步消退,核心城市房价涨速下降。2019年8-10月,市场进一步趋稳,核心城市房价稳中略降。2019年10月,核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。
    根据国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1至11月份,全国商品房销售面积达148905万平方米,连续6个月同比增长,且增速加快;商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平;全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速自4月份以来持续回落。
    数据显示,2019年1至11月房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,降幅比1至10月份收窄2.1个百分点;土地成交价款11960亿元,下降13.0%,降幅收窄2.2个百分点。
    对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,一般各地政府在四季度会积极供地,从而给土地市场的交易带来影响。从地价下跌的区域看,主要还是三四线城市的下跌动力更大,一二线城市的土地交易还是显示出部分增长的态势。
    截至2019年11月,一二线城市合计土地出让金额高达3.0285万亿元,而2018年同期为2.498万亿元,同比涨幅达21%。从时间上来看,一二线城市卖地金额提前一个月刷新了历史年度卖地金额纪录(2018年全年卖地金额2.87万亿元)。
    2019年前11月卖地金额超过千亿元的城市达13个,刷新历史同期纪录。杭州以2538亿元排在榜首,上海和苏州和分别以1666亿元和1656亿元排在二三位。
    专家分析,2019年,全国土地出让市场再次进入下降通道,地方政府土地出让收入的增长速度明显下降,个别月份甚至出现负增长。另一方面,住宅用地成交情况有所好转,流拍率明显下降,住宅用地成交均价止跌回升,住宅用地溢价率出现止跌微升的趋势。分不同层级城市来看,一线城市住宅用地量价止跌回升,成交比例和溢价率同时回升。二线城市住宅用地市场止跌回暖,成交比例和溢价率回升。三四线城市住宅用地量减价升,成交比例同时上升,溢价率则有所下降。
    中原地产首席分析师张大伟向媒体表示,“按照2018年同期数据测算,2019年全年市场成交超过15万亿成为定局,有望创造接近16万亿的年度销售纪录。”
    上海易居研究院还指出,部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低,进一步挤压了小房企的生存空间,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

 楼市调控或趋严
    在核心城市房价止涨趋稳的同时,二手住房成交量也冲高回落。
    据悉,2019年11月份,44个城市新房价格环比上涨、21城下跌、5城持平。与10月相比,11月新房价格上涨城市再减6个,已经连续6个月减少。一线城市中,北京、上海和深圳新房价格分别环比上涨1.7%、0.3%和0.2%,广州下降0.5%。31个二线城市环比上涨0.2%;35个三线城市上涨0.5%。
    张大伟指出,在楼市下行周期内,大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放,使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。而从数据看,大部分城市的新建商品房价格“失真”,房价趋势要看二手房价格。
    专家分析指出,2019年10月,10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点,比9月下降了19.89%,但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下,二手房成交量的持续下降,表明短期房价上涨动能减退。
    对于一线城市,58安居客房产研究院分院院长张波指出,“除深圳外,2019年下半年一线城市整体降温较明显,尤其是二手房市场的降温比2018年同期表现得更为明显。11月房价变化在一定程度上显示出市场有触底反弹现象,同时不排除部分城市商品住宅的供应结构变化拉动了成交均价上扬。但随着春节的临近,市场整体购房需求量会减少,房价在岁末年初也很难有大的起伏。”
    张波表示,“二三线城市的降温在持续,楼市调控的效果不断累加,预计涨幅回落的趋势在2019年12月还将持续。”
    结合2019年10月份相关数据来看,二三线城市新房、二手房都延续了涨幅回落或下跌。张大伟认为,连续两个月超过30城市二手房价格下调,可以判断楼市拐点已经出现。

 2020年短期重点城市房价趋降
    中央经济工作会议在房地产政策方面依然提的很少。会议指出,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。
    张波认为:“从中央经济会议传递出来的信息,不难看出,去年底提出的房住不炒、因城施策和三稳目标,依然是房地产市场健康发展的三大指导思想。”
    此外,诸葛找房市场研究员姜国君指出:“此次政策表述较大的亮点是,相关文字表述由此前的‘长效机制’升级为‘长效管理调控机制’。四字之差体现了中央的调控决心,打破了近期部分城市政策微调所引发的有关‘松绑’的猜测,进一步形成了调控常态化的预期。”
    诸葛找房市场研究员姜国君认为,从这次中央经济工作会议对房地产的政策表述来看,释放了几个方面的信号:一是突出住房保障工作的重要性,引导房地产功能更偏向于解决民生问题。提出存量住房改造提升,与当前正在推进的城镇老旧小区改造形成衔接。
    另外,发展租赁住房方面也是解决民生问题的重要途径,特别是当前新型城镇化建设工作深入推进,农村人口流向城镇将成为未来一段时期的趋势,租赁住房将为这部分新增人口解决好短期的安居问题。
    太平洋证券表示,当前的政策环境非常像2012年,很多城市出台了针对房地产政策的微调,但是一旦放松的幅度过大,则会被立即叫停。“对于地产坚决的调控态度可能将会在一段较长的时间内维持下去,特别是房企融资政策松动的可能性较小”。中国社科院也指出:2020年楼市总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈波动。
    分析人士指出,房企融资方面,融资规模增长继续放缓、房企融资渠道全面受限,未来房企在投资中也将趋于谨慎;近年增长较快的海外债券融资受到政策限制的同时成本也上升较快。机构普遍认为,2020年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数,如果政策严厉,该增速可能降至5%以下。
    多数机构认为,棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用,并保证整体市场不会有太大的降幅。但一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中,由于一线城市调控政策相对严厉,二线城市市场值得期待。光大证券预测,从销售面积上看,2020年一线城市将持平,二线城市增长10%,三四线城市下降16%;从销售金额来看,一线城市和二线城市分别增长10%和13%,三线城市下降16%。
    可以看到,由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制,因此各个机构普遍认为,未来的房价走势将趋于稳定,不会出现大涨,不会过快下降。总之,可以预见的是,2020年的楼市调控仍将趋于严格。从2019年以来的经验看,若年初市场出现回暖征兆,政策或有较目前更为收紧的可能性。   

2020年1月10日 16:07
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