今年楼市“金九银十”或难再现

文/《新产经》周贝贝

从往年经验来看,每年的九月和十月都是传统房地产市场的销售旺季,不少观望了大半年的潜在购房者们往往会选择在这两个月份里拍板决定。

业内人士称,从营销的热销季节来说,一般是8月下旬市场就会开始升温,高峰期或在十一黄金假期前后。然而,今年8月份各线城市成交量呈分化态势:一线城市成交量企稳回升,二三线代表城市较去年同期继续持续下降趋势。那么,接下来的“金九银十”成色会如何?未来楼市又将呈现出怎样的走势?


8月楼市“喜忧参半”

据中国指数研究院发布报告显示,今年8月各线城市成交量维持分化态势。具体来看,一线城市北京、上海、深圳、广州8月周均成交同、环比均上升,其中北京、上海两地周均成交量环比超过10%;二三线代表城市周均成交量与7月基本持平,较去年同期继续维持下降趋势。8月,一线城市成交量企稳回升,各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控,预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳,市场逐步降温。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《新产经》采访时表示,从市场交易来说,大城市的预售政策相对比较宽松,这会带来房地产市场交易的上升;而对于三四线城市来说,确实是要警惕后续市场透支等风险。

对于高价楼盘来说,由于近期政策有所放松,所以入市的机会有所增加。从实际情况看,部分楼盘若是不肯降价,那么获得预售证的难度还是比较大的。

然而,当前此类房企即便是降价,也是带有品牌推广导向的。也即是说,此类房企本身资金方面压力是不大的。另外,这个时候部分房企降价,或许是因为全年业绩完成得不好,有很多担忧的地方,所以销售节奏会加快。

此外,对于推盘来说,预售证的政策比较宽松,推盘节奏也会加快。

严跃进预测,到了第四季度,不排除部分房企会稍微放缓一点,尤其是业绩完成不错的房企。


“金九银十”成色如何?

“总体来看,房地产市场不缺需求,若是银行政策到位,基本上会有较好的表现。”严跃进告诉《新产经》,其实潜在的购房需求还是很多的,从实际情况看,过去市场不好,是因为对市场有所观望,现在此类观望情绪是有所淡化的。所以,预计“金九银十”表现还是不错的。

而国务院发展研究中心研究员刘卫民则表达了不同观点。他预计“金九银十”可能成色没有那么高。

据其分析,从整个房地产杠杆率的角度来讲,去杠杆的效应正在逐步显现。一方面,一些房地产企业从银行申请贷款受到一定的限制,部分开发商的资金链条有偏紧的情况。另外一方面,对于投机型购房贷款也做了限制,进而对房地产市场去杠杆有一个加速的作用。

此外,土地溢价率对于房地产市场来说是一个重要的先行指标。近期土地溢价率有所下降,包括土地的市场价格环比也在收缩,反映了现在市场上对于传统楼市“金九银十”的一种初步判断,预计金秋的“金九银十”可能没有那么高的成色了。

易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

中国宏观经济研究院研究员郭丽岩表示,当前房地产开发企业的市场集中度提高地非常快,一些中小房地产开发企业面临着严监管、资金链收紧的情况,这就会导致一些房地产开发商企业在拿地的过程当中更加谨慎,房企拿地的节奏将有所放缓。

据多家上市银行在近期陆续公布半年报显示,上半年,不少银行的个人住房贷款增速与去年同期相比有所放缓,大型国有银行上半年个人住房贷款增速都在10%以下,热点城市的房贷比重呈下降趋势。

数据显示,工商银行上半年个人住房贷款增加3418.25亿元,增长8.7%;农行上半年个人住房贷款34009.93亿元,较上年末增长8.5%;上半年建行个人住房贷款45012.16亿元,较上年末增长6.84%。

业内人士表示,虽然几大银行的个人住房贷款依旧在增加,但是增幅已经出现了下降的趋势,也就意味着购房者的热情在降低。


未来楼市走势如何?

专家指出,房价未来一段时间将保持平稳,不会出现大幅度的上涨或者下跌。另有分析人士认为,目前我国人口数量还在上涨阶段,这意味着未来老百姓对于房屋的需求还是会不断增长的,所以从这个角度来看,房价在将来还是有一定的上涨空间。

严跃进分析称,当前市场的交易会继续强劲,预计部分大城市表现会好于预期,这和此类城市楼盘积极增加供应等因素是有关的。如果今年9月份公布的房价数据继续反弹,那么部分城市或许还会收紧,这种可能性也是存在的。但是从另外一个角度看,房地产市场也存在很多新的宽松地方,尤其是类似银行贷款等。

到了年底,则会有分化。部分销售业绩完成不错的房企,或会强势涨价以及放缓销售节奏等。而部分节奏比较慢的房企依然会降低姿态。三四线城市部分或有透支,但是不会太悲观,即便没有棚改政策驱动,现在很多市民化进城购房的群体,也依然会积极认购房产。

他表示,下半年属于房地产U型的右侧走势,反弹符合预期,同时对于下半年来说,若是房地产交易秩序稳定,那么实际上各类干预性政策相对不会太多。

从政策方面,刘卫民指出,从土地供应的结构来看,应该按照不同的供给节奏,来进一步优化土地供给结构。我们应该综合考虑城市的整体规划、人口规划、交通规划等等,才能够使土地、住房、人口包括资金等各个因素真正串联起来,形成供求平衡。

郭丽岩认为,稳定房地产市场,促进平稳健康发展,调控和监管还是要协调联动,在高效精准和长效上要下足功夫。调控是宏观调控层面,监管是包括对微观市场主体的。对于不同城市,在疏导地价和房价的市场体系形成过程中,要做好精准施策和精准发力。除此之外,还要建立起高质精准长效的制度协同联动保障体系,发力供给侧改革。


2018年10月8日 16:01
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